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18 octubre, 2017

Locales comerciales y gastos de comunidad

CONFLICTOS VECINALES

A nuestro despacho de abogados llegan numerosos conflictos de comunidades de propietarios, especialmente por aprobaciones de presupuestos para reformar o realizar determinadas obras, más aún cuando determinados propietarios no van a disfrutarlas. En este post, vamos a analizar una de las últimas sentencias dictadas por nuestro Tribunal Supremo, sobre los gastos de unas obras para la piscina y el portal del edificio.

 

SENTENCIA OBJETO DE ANÁLISIS

El 4 de octubre de 2017, ha dictado Sentencia nuestro Tribunal Supremo, por la que ha declarado la nulidad de un acuerdo de una Comunidad de Propietarios por el cual se imponía la contribución de cada finca al presupuesto de obras para el portal y la piscina.

Dicho asunto surge por la demanda de una mercantil propietaria de un local sito en el inmueble de la Comunidad, por la que solicita la nulidad de los acuerdos de la junta de propietarios que le obligan a sumir costes de servicios que no disfrutaría, estando recogido de esta forma en los estatutos.

Los estatutos de la citada Comunidad de Propietarios recogían que:

  1. «b) Quienes no sean propietarios o usuarios de viviendas del conjunto no disfrutarán de la sala multiuso de la Comunidad, de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, viniendo los propietarios de las viviendas obligados al pago, por partes iguales, de los gastos de conservación, limpieza, entretenimiento, plantaciones y cualesquiera otros servicios y suministros precisos para la perfecta utilización de la zona, de cuyos gastos están excluidos los propietarios de los locales comerciales y del local garaje, de cuyos servicios no podrán hacer uso».
  2. «f) Los locales comerciales no participarán en los gastos de iluminación del portal, escalera y ascensores ni del mantenimiento, limpieza y decoración de tales servicios, de los que no hacen uso».

Pero dicha regulación no sirvió para que los Juzgados de Primera Instancia ni la Audiencia Provincial de Madrid fallaran a favor de la mercantil demandante, sino que entendieron que el acuerdo de la junta era válido, sin que se hubiera causado infracción alguna en relación a la contribución para gastos.

No lo ha valorado así el TS, que ha señalado que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Si bien la mayor parte de la Jurisprudencia versa sobre la instalación de ascensores, sirve de igual modo la jurisprudencia para este asunto, ya que deviene de la inclusión de un nuevo servicio en la comunidad y su no uso por parte de determinados propietarios.

 

gastos comunidad vecino

 

ESTIMACIÓN DEL RECURSO

La Sala Primera del TS ha recogido en esta sentencia que:

“De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo , es decir, que no existieran antes.”

En conclusión, para que un acuerdo de una junta de propietarios por el que se obligue a una derrama sea de acuerdo a Derecho, deberemos observar se sigan las estipulaciones contenidas en los estatutos sobre el uso y obligaciones de determinadas zonas.

 

Eduardo Avilés Aranda. Abogado en el despacho de Murcia de Certerum Abogados.

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