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23 noviembre, 2016

PROTECCIÓN EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

En éste artículo abordaremos la protección que otorga la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tanto al arrendatario (inquilino) como al arrendador (casero). Para ello debemos diferenciar los contratos de arrendamiento realizados antes del 6 de junio de 2013 y los celebrados después de esta fecha, ya que se produjo una reforma en la LAU que afectaron a la protección de ambas partes.

En cuanto a los contratos otorgados antes del 6 de junio de 2013:

Para estos contratos, la LAU establecía un plazo mínimo de cinco años de duración del arrendamiento, por lo tanto el arrendador no puede solicitar la restitución de la vivienda, salvo que solicite el desalojo por necesitarla para sí mismo como vivienda habitual o para parientes de primer grado de consanguinidad, es decir, para los padres e hijos del arrendador, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación o divorcio.

En el caso en el que el arrendador necesite la casa es necesario que:

  • En el propio contrato de arrendamiento estuviera contemplado una cláusula en la que se establezca que se puede interrumpir el contrato en caso de necesidad del propietario o alguno de sus familiares o cónyuge.
  • Que se realice la comunicación de manera fehaciente de dicha necesidad, como por ejemplo, por burofax enviándolo a la propiedad que se pretende desocupar. Dicha comunicación se deberá realizar con un plazo mínimo de dos meses antes de la fecha en la que se pretende habitar la vivienda. El plazo puede ser libremente pactado por las partes pero siempre tiene que ser de un mínimo de dos meses. Debe constar en la comunicación:
    1. Determinar la necesidad.
    2. Establecer el tiempo que tiene para abandonar la vivienda, especificando lugar, fecha y hora donde se procederá a la entrega de llaves del piso arrendado.
  • Es necesario también que se haga efectiva la ocupación de la vivienda, en un plazo no superior a tres meses, una vez los inquilinos hayan procedido a su desalojo o se haya extinguido el contrato de arrendamiento. En caso de que no se produzca la ocupación por parte del arrendador, su familiar o cónyuge, el arrendatario podrá solicitar o bien, una indemnización por un valor de una mensualidad por cada año que falta por cumplir hasta llegar al quinto año, o que se le realice un nuevo contrato de arrendamiento por duración de otros cinco años.

En aquellos casos en los que se pida la desocupación de la vivienda por venta del inmueble alquilado, independientemente que se encuentre el contrato registrado en el Registro de la Propiedad, el comprador de la vivienda debe respetar el arrendamiento hasta que se cumpla el quinto año de contrato.

arrendamiento casa

En cuanto a los contratos otorgados después del 6 de junio de 2013:

Con la entrada en vigor de la reforma realizada en la LAU el tiempo del contrato de arrendamiento es pactado libremente por las partes, y otorga una protección al arrendatario y al arrendador en aquellos contratos que tengan una duración menor a tres años.

La protección al arrendatario:

En caso de que el contrato tenga una duración inferior a tres años y el inquilino quiera permanecer en la vivienda por más tiempo, puede ser prorrogado de forma obligatoria año tras año hasta que se cumplan tres años, salvo que se hubiese incluido en el contrato la cláusula de necesidad por parte del arrendador.

Sí se solicita el desalojo por parte del arrendador por causa de necesidad y no se realiza la ocupación efectiva de la vivienda en un plazo de tres meses, el inquilino tiene derecho a una indemnización por valor de una mensualidad por cada año hasta llegar al tercer año o a que se le realice un nuevo contrato de arrendamiento con una duración de tres años.

Además la ley también contempla la posibilidad de que sea el arrendatario quien no quiera continuar con el arrendamiento de la vivienda, por lo que establece, que debe de avisar al arrendador de su no continuación mediante una comunicación fehaciente, siendo el más habitual por envío de burofax.

La protección del arrendador:

El arrendador, sólo puede interrumpir el contrato antes de que se cumplan las prórrogas obligatorias de tres años por necesitar la vivienda para sí o para un familiar o cónyuge, en este caso se deberá de seguir los pasos establecidos en el apartado anterior.

En el caso de que sea el inquilino quien quiera rescindir el contrato antes de que se cumplan seis meses de su celebración, podrá el arrendador solicitar una indemnización al inquilino por incumplimiento del contrato.

Otra de las situaciones más comunes en cuanto a arrendamientos de viviendas habituales, es que se proceda a la venta del bien inmueble arrendado mientras continúa el contrato de arrendamiento. En este caso el arrendador podrá proceder a la venta sin que el comprador tenga la obligación de mantener el alquiler, siempre y cuando el contrato de alquiler no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad o el comprador de buena fe no conociera que dicha vivienda se encontraba en alquiler en el momento de la compra del inmueble.

 

Ana Montoro López

 

 

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