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13 diciembre, 2018

Reclamación de gastos de formalización de hipoteca

¿QUIERES SABER QUE CONCEPTOS Y CANTIDADES DE GASTOS HIPOTECARIOS TIENEN VIABILIDAD EN LA REGIÓN DE MURCIA?

Tras muchas idas y venidas de la jurisprudencia de todo el territorio español, el panorama que se nos presenta es muy heterogéneo según en qué comunidad nos dispongamos a reclamar la nulidad de la cláusula de gastos de formalización y el abono de las cantidades satisfechas en consecuencia.

Por ello y dado que nuestro núcleo principal de clientes se encuentra en Murcia vamos a tratar de explicar estos procesos que tan a la orden del día se encuentran, debido a que todo consumidor que formalizó un préstamo con garantía hipotecaria sufrió la imposición de este tipo de cláusulas abusivas.

 

¿CLÁUSULA ABUSIVA?

La cláusula de imputación de gastos suele estar confeccionada para que el consumidor asuma todos los gastos del proceso de contratación y creación hipotecaria. Estos gastos suelen incluir, notaria, tramitación, impuestos, registro, gastos y costas judiciales y tasación, entre otros.

El Juzgado de Primera Instancia 16 de Murcia, especializado en este tipo de procesos, sostiene que

“…considerando que la cláusula no es un elemento esencial del contrato de préstamo ni constituye su objeto principal resulta, en consecuencia, irrelevante que la cláusula sea o no transparente, tanto en su comprensión literal como en su trascendencia económica, de ahí que lo que directamente se plantea es un problema de abusividad de una condición general de la contratación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiese aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada, luego resulta que la misma, tal y como consta redactada, es nula de pleno derecho, debido a que, existiendo la posibilidad de realizar un reparto equitativo entre las partes contratantes, no solo no se asegura o establece en ella una mínima reciprocidad entre los gastos ocasionados como consecuencia de la intervención del notario y registrador, gestoría etc.., sino que hace recaer la totalidad de estos sobre el prestatario e hipotecante”

 

¿RESTITUCIÓN DE CANTIDADES O ABONO POR CANTIDADES INDEBIDAMENTE SATISFECHAS?

Se ha inclinado la jurisprudencia de la A.P. de Murcia en su reciente Sentencia 244/2018, de 19 de abril a considerar que estamos ante lo que podríamos denominar un abono de cantidades que fueron satisfechas indebidamente por haber nacido su obligación en base a una cláusula abusiva.

Nos dice el Juzgado de Primera Instancia 16 de Murcia que:

“…no se trata de restitución de cantidades indebidamente cobradas por la demandada, sino de cantidades indebidamente satisfechas por el prestatario a terceros como consecuencia de la nulidad de pleno derecho de una cláusula introducida abusivamente en el contrato por la prestamista. Estaríamos, en consecuencia, de una reclamación que deriva de la declaración de nulidad de pleno derecho de la cláusula como una consecuencia más de la necesaria protección de los consumidores y usuarios frente a actuaciones abusivas de empresarios/profesionales…”

 

CONSECUENCIA DE LA NULIDAD: REPARTO DE GASTOS

La Audiencia Provincial de Murcia, ha marcado como criterio que sea el consumidor quien asuma el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y la mitad de los gastos del notario. Debiendo ser asumidos por el banco, la otra mitad de los gastos del notario, el total de la factura de la gestoría tramitadora, el total de la minuta del registro de la propiedad y el total de la factura por la tasación del inmueble.

Este camino nos lo marca con los siguientes argumentos, que para nuestra Audiencia son las consecuencias de la nulidad:

“La cláusula se ha de tener por no puesta (inexistente), lo que impide que el Tribunal pueda  moderarla o integrarla; b) No obstante lo anterior, el Tribunal podrá aplicar la norma de Derecho nacional prevista para el caso de ausencia de pacto, si permite restablecer un equilibrio real entre los derechos y obligaciones de los contratantes; c) La parte quien la impuso está obligada a hacer frente a los gastos ocasionados por el consumidor (aquí es donde se revela que la obligación de pago deriva de la propia nulidad por abusividad de la cláusula) que no tengan cobertura en el derecho interno. En concreto siente el criterio unánime de cómo han de satisfacerse y por quien algunos de los gastos sometidos a consideración en el recurso, a saber: 1. Los de impuestos se satisfarán de acuerdo con la legislación fiscal aplicable, teniendo en cuenta la jurisprudencia del TS conforme a la cual el de actos jurídicos documentados, relativo a la constitución de hipoteca, a la cuota variable en función de la cuantía del negocio jurídico y a la cuota fija por timbre de la matriz (cuando no exista pacto expreso) los impone al prestatario, en tanto que el derecho de la cuota fija por timbre de las copias deberá ser satisfecho por quien las solicite; 2. Los notariales se han de satisfacer por mitad, al tener en la normativa arancelaria ambos (prestamista y prestatario) la consideración de interesados; 3. Los registrales son de cuenta del prestamista, a cuyo favor se realiza la inscripción, según normativa arancelaria; 4. Los de gestoría deberán ser atendidos por el prestamista al no existir norma de derecho nacional que determine quién debe abonarlos, y 5. Los de tasación deberán ser atendidos por el prestamista por la misma razón que los anteriores.”

 

AHORA QUE SABEMOS QUE NOS CORRESPONDE…¿CÓMO ACTUAMOS?

  1. Para iniciar nuestro proceso de reclamación es importante ponernos en manos de un abogado, ya que la mayoría de las ocasiones nos vamos a ver abocados a la vía judicial y en las menos, nos ofrecerán un pacto que no será el que corresponde por derecho.
  2. Cuando hablemos con el abogado nos indicará la documentación que necesitamos aportarle para iniciar la reclamación (préstamo hipotecario, minutas, facturas…).
  3. Tras esto, se podrá presentar una reclamación amistosa ante los Servicios de Atención al Cliente de la Entidad Bancaria. Esta reclamación es muy importante por dos razones, la primera es que hace que nazcan intereses legales desde su presentación, la segunda es que va a facilitar la imposición de costas al banco en el posterior proceso judicial (con lo que el proceso puede salirnos gratis).
  4. En caso de no recibir respuesta o recibir una negativa, realizaremos podres para pleitos y presentaremos la correspondiente demandada de juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia Especializado de nuestra Provincia, en Murcia le corresponde al nº 16.
  5. Tras presentar nuestra demanda y que conteste el banco, nos citarán a la Audiencia Previa, acto en el que ratificaremos nuestra demanda, propondremos prueba y podremos impugnar pruebas de contrario. Como suele aportarse únicamente documental en la gran mayoría de estos procesos, los autos quedarán vistos para sentencia, sin necesidad de que nos citen a la vista final del proceso ordinario.

Si deseas reclamar los gastos con nuestro despacho pude pedir cita llamando al 968909095 o escribiendo a despacho@certerumabogados.com, si todo sale bien nuestros honorarios se verán resarcidos a través de la condena en costas y usted podrá recibir el abono de los gastos mencionados y sus intereses.

 

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